Co to jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to termin, z którym zetknęło się już wiele osób, lecz nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, czym ona tak naprawdę jest. W poniższym tekście odpowiadamy na najważniejsze pytania związane z umową przedwstępną.
Czym jest umowa przedwstępna?
Zgodnie z art. 389 § 1 kodeksu cywilnego, mianem umowy przedwstępnej określa się taką, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy oznaczonej, zwanej również przyrzeczoną. Aby umowa przedwstępna mogła zostać uznana za ważną z prawnego punktu widzenia, konieczne jest określenie w niej najważniejszych postanowień umowy przyrzeczonej.
Jaka może być forma umowy przedwstępnej?
Zgodnie z polskim prawem, nie istnieje odgórnie narzucona forma, w jakiej należy zawierać umowę przedwstępną. Nie musi ona mieć formy aktu notarialnego, a co więcej, nie musi być nawet sporządzana w formie pisemnej. Warto jednak dopilnować tego, by umowa była zawarta w określonej formie ze względu na ochronę własnych interesów. Jest to szczególnie ważne, gdy jedna ze stron zerwie warunki umowy przedwstępnej, a druga poniesie z tego powodu stratę.
Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?
Tak, jest to rodzaj umowy wiążącej, jako że obie strony zobowiązują się do wypełniania postanowień w niej zawartych, w tym do zawarcia umowy przyrzeczonej. To, że umowa jest wiążąca, daje również możliwość żądania odszkodowania w sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązań, lub wymuszenia podpisania umowy orzeczonej na drodze sądowej.
Jakie są haczyki w umowie przedwstępnej?
Jednym z częstych haczyków jest podpisywanie umowy z deweloperem na rynku pierwotnym w przypadku zakupu mieszkania. Jeśli nie ma jeszcze uzyskanego pozwolenia na użytkowanie, deweloper ma prawo podpisać wyłącznie umowę deweloperską. Jeśli jednak proponuje podpisanie umowy przedwstępnej, nie należy się na to zgadzać.
W przypadku podpisywania umowy na rynku tzw. quasi-wtórnym deweloper może podpisać umowę przedwstępną po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, lecz wówczas zachodzi ryzyko, że nie przeprowadzi on odbioru technicznego lokalu.
Innym, poważnym haczykiem jest zawarcie przez dewelopera klauzuli dotyczącej prawa do obciążenia gruntu hipoteką bez względu na to, na jakim etapie znajduje się inwestycja. Oznacza to w praktyce, że jeśli nieruchomość zostanie obciążona bez przedłożenia tzw. promesy, wówczas bank będzie mógł dochodzić roszczeń wobec nabywcy mieszkania.
Kiedy wygasa umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna wygasa w ciągu roku od jej zawarcia. Dokładnie tyle czasu mają strony na zawarcie umowy przyrzeczonej. Warto tutaj zaznaczyć, że jeśli w ciągu danego roku każda ze stron wyznaczyła odmienny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, to wówczas znaczenie ma termin tej osoby, która wyznaczyła go jako pierwsza.
Jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas zawarcie jej nie jest już możliwe, chyba że późniejszy termin został wyznaczony wcześniej, przed upływem roku.
Czy dopuszczalna jest umowa przedwstępna bez zadatku?
Zadatek jest formą zabezpieczenia wykonania umowy, dopuszczalne jest jednak zawarcie umowy przedwstępnej bez wpłacania zadatku, pod warunkiem jednak, że obie strony wyrażają na to zgodę. Na ogół jednak wymagane jest uiszczenie zadatku, przy czym, jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, traci on kwotę wpłaconą jako zadatek. Jeśli zaś umowa nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, wówczas jest on zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Czy dopuszczalna jest umowa przedwstępna bez notariusza?
Prawo nie nakłada obowiązku sporządzania umowy przedwstępnej u notariusza, chyba że chodzi o zakup nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza umożliwia dochodzenie swoich praw na drodze sądowej, jeśli druga strona nie wywiąże się ze zobowiązań – w przeciwnym razie pozostanie jedynie walka o odszkodowanie, którego kwota może uwzględniać koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Kwota ta nie może jednak dotyczyć strat poniesionych w wyniku gromadzenia środków na zakup przedmiotu umowy.