Czym jest prawo pierwokupu?
Ustawowe prawo pierwokupu to instytucja prawna, dzięki której uprawnione osoby mogą skorzystać z prawa pierwokupu np. nieruchomości lub ziemi. Poznaj definicję prawa pierwokupu i sprawdź, co możesz zrobić, aby umowne prawo pierwokupu działało na twoją korzyść.
Prawo pierwokupu – definicja
Prawo pierwokupu jest przywilejem pierwszeństwa do kupna danej rzeczy lub prawa objętego pierwokupem przez prawnie określoną osobę. Prawo pierwokupu oznacza, że w przypadku chęci sprzedaży przez właściciela jakiejś rzeczy osobie trzeciej, przysługujące pierwszeństwo zakupu wynikające z umowy pierwokupu, upoważnia do kupna określonej rzeczy w pierwszej kolejności przed innymi podmiotami. Co istotne, prawo pierwokupu ogranicza zobowiązanego do sprzedaży osobie uprawnionej do prawa pierwokupu tylko wtedy, gdy chce dokonać sprzedaży. Nie działa przy przenoszeniu własności (np. darowizna, testament, wywłaszczenie, wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki kapitałowej, zamiana).
Ustawowe prawo pierwokupu
Przepisy prawne dotyczące prawa pierwokupu znajdują się w Kodeksie cywilnym (Dz.U.2020.0.1740 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.). Jest to instytucja prawna, której został poświęcony cały rozdział IV. Prawem pierwokupu określa się prawo skonstruowane w oparciu o trzy podmioty:
- osobę uprawnioną, której przysługuje prawo pierwokupu,
- osobę zobowiązaną, która przez prawo pierwokupu jest obciążona zobowiązaniami,
- osobę trzecią, której mogą być sprzedane rzeczy przez osobę zobowiązaną.
Kto ma prawo pierwokupu?
Ustawowe prawo pierwokupu jest prawem obligatoryjnym. Oznacza to, że nie można się go zrzec, podzielić czy odstąpić komuś innemu. Zwykle o prawie pierwokupu mówi się, gdy podczas chęci sprzedaży pojawia się konieczność sprawdzenia, kto ma prawo pierwokupu określonej nieruchomości czy działki. Najczęściej z prawem pierwokupu spotykamy się, gdy chce je zrealizować gmina lub dzierżawca np. nieruchomości rolnej. Prawo pierwokupu może jednak przysługiwać też osobie prawnej, czyli zwykłemu człowiekowi.
Co oznacza prawo pierwokupu w praktyce?
Celem istnienia prawa pierwokupu jest ochrona interesów osoby uprawnionej do zakupu w pierwszej kolejności przed innymi. W praktyce oznacza to, że dzięki zapisom prawa, osoba uprawniona do pierwokupu może uniemożliwić nabycie określonej rzeczy lub dobra innym osobom. Zastrzeżenie w umowie prawa pierwokupu na rzecz jednej ze stron oznacza, że rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedane osobom trzecim, ale tylko wtedy, gdy osoba, której prawo pierwokupu przysługuje, nie wykona swojego prawa (art. 597 par. 1 KC), czyli nie wykupi z pierwszeństwem.
Przykład: pierwokup nieruchomości
Do kancelarii adwokackiej lub biur nieruchomości często zgłaszają się osoby, które chcą chronić swoje prawa. Jednym z nich jest prawo pierwokupu nieruchomości. Jego celem jest ochrona pierwszeństwa zakupu określonej nieruchomości. W praktyce można z niego skorzystać, gdy właściciel chce sprzedać nieruchomość. W takiej sytuacji osoba uprawniona do pierwokupu nieruchomości może kupić nieruchomość, wchodząc w miejsce osoby, której nieruchomość ma zostać sprzedana. Szczególnym przypadkiem prawa pierwokupu jest zakup nieruchomości przez gminę. Zgodnie z prawem prawo przysługuje gminie, jeśli nieruchomość jest niezabudowana i nabyta uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Jak skorzystać z prawa pierwokupu?
Aby móc skorzystać z prawa pierwokupu konieczne jest przede wszystkim posiadanie prawa do pierwokupu. Po drugie, należy złożyć stosowne oświadczenia. Trzeba pamiętać o tym, że jeśli umowa sprzedaży zachowania odpowiedniej formy, np. jeśli umowa wymaga zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, to w takiej formie należy sporządzić dokument. Ponadto trzeba wiedzieć, że jeśli ktoś ma prawo do pierwokupu, a dojdzie do podpisania umowy z inną osobą bez poinformowania osoby uprawnionej, to taka umowa może być nieważna.
Czy można sobie zapewnić prawo pierwokupu?
Prawo pierwszeństwa pierwokupu nie jest dokładnie opisane w przepisach prawa, co jest trudnością, aby wskazać konsekwencje niedotrzymania prawa pierwokupu. Aby zapewnić sobie większe poczucie bezpieczeństwa warto zasięgnąć porady specjalistów od nieruchomości, którzy na bieżąco monitorują i analizują przepisy dotyczące zakupu i sprzedaży nieruchomości. Doświadczeni specjaliści znajdą najlepsze rozwiązanie każdego problemu i pomogą w formalnościach takich jak np. stworzenie umowy. Aby zabezpieczyć prawo pierwokupu, często stosuje się zastrzeżenie prawa pierwokupu na rzecz osoby prawnej, czyli specjalny zapis w umowie go ustanawiającej, który dotyczy kary umownej.