Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Aż połowa kupowanych w Polsce mieszkań finansowana jest ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego. Stanowi to często zobowiązanie na ponad 20 lat. W tym czasie dużo się może zmienić, nic więc dziwnego, że wiele osób decyduje się na sprzedaż nieruchomości jeszcze przed spłatą zadłużenia. W jaki sposób sprzedać mieszkanie z kredytem?


Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest w Polsce jak najbardziej możliwa. Kredytobiorca jest bowiem właścicielem nabytej przy pomocy środków z kredytu hipotecznego nieruchomości, może więc swobodnie nią dysponować, co potwierdza wpis w księdze wieczystej w dziale II. Wpis w dziale IV księgi wieczystej wskazuje jednak bank jako wierzyciela hipotecznego, dlatego właściciel nieruchomości jest zobowiązany do poinformowaniu banku o planowanej transakcji. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, o istniejącym obciążeniu musi być poinformowany także kupujący. Zasady te dotyczą każdej nieruchomości, nie ma więc znaczenia, czy chodzi o sprzedaż mieszkania, czy też domu. W obu wypadkach właściciel musi dopełnić dodatkowych formalności związanych z koniecznością pozyskania z banku wymaganych dokumentów.

Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania, a także domu z hipoteką może zostać przeprowadzona w każdym momencie trwania umowy kredytowej. Właściciele nieruchomości decydują się na ten krok w sytuacji powiększenia rodziny, rozwodu, a także w momencie, gdy z powodów prywatnych lub zawodowych chcą zmienić miasto bądź kraj zamieszkania. Niezależnie od powodu, decyzja ta powinna być dobrze przemyślana. Właściciele nieruchomości muszą zdawać sobie sprawę z faktu, iż sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego kredytem nie zawsze jest opłacalna. W sytuacji, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokrywa kwoty kredytu, właściciel zobligowany jest do spłaty pozostałej należności z własnej kieszeni, co niewątpliwie powoduje nadszarpnięcie jego funduszy. Na sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem nie warto decydować się w niewielkim czasie od zakupu, wymaga to bowiem zapłaty podatku dochodowego.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania lub domu z kredytem tylko nieznacznie odbiega od sprzedaży nieruchomości bez obciążenia. Po znalezieniu nabywcy i poinformowaniu go o kredycie, w celu sfinalizowania transakcji właściciel musi skontaktować się z bankiem, w którym posiada hipotekę, i poinformować kredytodawcę o chęci sprzedaży nieruchomości. Następnie musi on:

  • pobrać zaświadczenie z kwotą, jaka została do spłacenia,
  • uzyskać informacje na temat zasad wcześniejszej spłaty zadłużenia,
  • uzyskać promesę – dokument zawierający oświadczenie banku, w którym zobowiązuje się on do wydania zgody na wykreślenia zobowiązania finansowego z księgi wieczystej po spłacie kredytu.

Promesa ważna jest przez 30 dni, w tym czasie właściciel nieruchomości powinien podpisać z kupującym umowę przedwstępną. Następnie wymagane jest spisanie finalnej umowy sprzedaży w obecności notariusza, który ma obowiązek zgłoszenia transakcji do Urzędu Skarbowego. Po dopełnieniu formalności nabywca nieruchomości przesyła część należnych pieniędzy na prywatny rachunek sprzedającego, a część na konto jego banku.

O czym należy wiedzieć, sprzedając mieszkanie z kredytem?

Sprzedając mieszkanie lub dom z kredytem, należy posiadać wiedzę na temat niezbędnych dokumentów, opodatkowania transakcji oraz kwestii dotyczących odsetek.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania lub domu z hipoteką

Podstawowe dokumenty niezbędne do sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem to, poza opisanymi wcześniej zaświadczeniem z banku i promesą, numer księgi wieczystej oraz tytuł prawny nabycia nieruchomości.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży mieszkania lub domu z kredytem

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilno-prawnych, opłata należności leży jednak po stronie kupującego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Określona przez bank w zaświadczeniu o saldzie kredytu kwota zadłużenia uwzględnia niższą wartość odsetek, która wynika z wcześniejszej spłaty zobowiązania. Redukcja kosztów przez bank powinna odbyć się w sposób proporcjonalny do okresu, o jaki skrócona została umowa kredytowa.

Osoby sprzedające nieruchomość z obciążeniem powinny pamiętać, że przedterminowe uregulowanie kredytu może wiązać się z koniecznością zapłacenia prowizji. Powinna ona wynosić maksymalnie 3% i być pobrana przez bank tylko w sytuacji, gdy całość zobowiązania zostaje spłacona przed upływem 3 lat od zawarcia umowy kredytowej.