Współpraca z lokatorami wynajmowanego mieszkania – na co warto się przygotować?
Wynajmując mieszkanie, warto przygotować się na różne scenariusze. Zdarza się bowiem, że lokator nie wywiązuje się z postanowień. Ważne jest zatem rzetelne i dokładne skonstruowanie umowy - tak, aby zapisy szczegółowo określały wszystkie zasady. Współpraca z lokatorami będzie przebiegać pomyślnie, jeżeli zostaną dopełnione wszystkie formalności.
Z jakich etapów składa się proces wynajmu mieszkania?
Na wstępie warto określić swoje oczekiwania względem lokatora. Mowa tutaj np. o możliwości trzymania zwierząt czy palenia papierosów w lokalu. Kiedy potencjalni lokatorzy zdecydują się na wynajem, wówczas konieczne jest spisanie stosownej umowy. Ten rodzaj zobowiązania warto sporządzić u notariusza, aby wszystkie zapisy były zgodne z prawem. Umowa musi zawierać m.in. wysokość kaucji, okres wypowiedzenia, sposób oraz termin płatności za wynajem. Należy również przygotować protokół zdawczo-odbiorczy oraz spisać wszystkie liczniki.
Jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący w trakcie trwania umowy najmu i jak reguluje to prawo, a jak umowa?
Obowiązki - zarówno najemcy, jak i wynajmującego - zostały uregulowane prawnie w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów. Według Kodeksu cywilnego właściciel musi zapewnić sprawne działanie instalacji w mieszkaniu. Dodatkowo jest odpowiedzialny za wszelkie przeglądy bądź okresowe kontrole przewodów kominowych, które są wymagane prawnie. Właściciel ma także zabezpieczyć mieszkanie przed włamaniem. W sytuacji, kiedy konieczne jest przeprowadzenie naprawy to prawo nakłada obowiązek na najemcę, natomiast w przypadku większego remontu, np. ścian lub podłóg, takie zadanie spoczywa na wynajmującym. Co ważne, właściciel zobowiązany jest do naprawy lub wymiany instalacji: gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, centralnego ogrzewania czy wymiany pieców grzewczych.
Ma on także prawo do sprawdzenia tożsamości lokatora oraz informacji dotyczących jego zarobków czy zatrudnienia. Szczegółowe obowiązki poszczególnych stron reguluje zawarta umowa. Wynajmujący ma udostępnić najemcy lokal w stanie zdatnym do użytkowania. Zobowiązany jest również do ustalenia wysokości czynszu, wraz z konsekwencjami za opóźnienia oraz wysokości kaucji. W umowie powinny być zawarte informacje dotyczące ponoszonych kosztów ewentualnych napraw.
Jakie konsekwencje wynikają z niespełniania obowiązków przez wynajmującego?
Wynajmujący ma obowiązek przestrzegać zapisów umowy najmu. Naruszenie postanowień będzie skutkowało poważnymi konsekwencjami. W sytuacji niedostosowania się do zasad najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Dodatkowo właściciel mieszkania może być zobowiązany do zwrotu części bądź nawet całości wpłaconego depozytu. W przypadku niewywiązania się ze swoich obowiązków, wynajmujący może stracić prawo do otrzymywania czynszu od najemcy. Po nieprawidłowym wykonaniu remontów lub niewyrażeniu zgody na wykonanie ich przez najemcę właściciel może zostać zobowiązany do poniesienia kosztów odszkodowawczych za straty poniesione przez lokatora. Warto mieć na uwadze, że najemca ma prawo dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
W jakich okolicznościach najczęściej najemcy kontaktują się z wynajmującym?
Najemcy najczęściej kontaktują się z właścicielami mieszkania w sytuacji, kiedy nastąpiła jakaś awaria i konieczne jest przeprowadzenie napraw. Omawiana jest wówczas kwestia poniesionych kosztów. Występują również sytuacje, w których administracja przekazuje informacje dotyczące remontu części wspólnych - o takich kwestiach również należy zawiadomić właściciela.
O co należy zadbać, aby współpraca przebiegała pomyślnie?
Dobra współpraca to przede wszystkim wzajemna uczciwość i zaufanie. Wynajmujący muszą pamiętać o weryfikacji swojego lokatora i zawarciu wszystkich kluczowych informacji w umowie. Omówienie wzajemnych oczekiwań i ustalenie zasad najmu będzie niezwykle istotne. Jasne i klarowne deklaracje obu stron przełożą się na pomyślną współpracę, dlatego warto skorzystać z usługi pośrednictwa nieruchomości.
Z jakimi problemami mogą spotkać się osoby, które wynajmują mieszkanie?
Większość właścicieli, którzy chcą wynająć swoje mieszkanie, decyduje się na podpisanie klasycznej umowy najmu. Ten rodzaj zobowiązania skupia się głównie na ochronie praw lokatorów i nie zawsze jest korzystny dla właścicieli. Zdarzają się sytuacje, kiedy najemcy nie opłacają w terminie czynszu lub nie dokonują płatności, ponadto po wręczeniu wypowiedzenia nie chcą opuścić mieszkania w wyznaczonym terminie. Prawo chroni lokatorów, więc właściciel nie może ot tak eksmitować niechcianych najemców. W takich sytuacjach pomocna okazuje się umowa najmu okazjonalnego. Ten rodzaj zobowiązania zawierany jest pomiędzy osobą prywatną (nieprowadzącą działalności gospodarczej w formie wynajmu) a najemcą. Co ważne, najemca zobowiązany jest podpisać oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji z zakresu opróżnienia lokalu. Z kolei wynajmujący ma prawo wymagać od lokatora przedstawienia pisemnego potwierdzenia od właściciela innego lokalu, że w razie eksmisji będzie on mógł tam zamieszkać.
Prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego, są regulowane prawnie. Część z nich jest nieprecyzyjna, dlatego też stosowne zapisy należy uwzględnić w umowie. Warto zatem poświęcić czas na to, aby dokładnie dopilnować wszelkich formalności.